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글쓴이 관리자 조회수 2676
이메일 작성일 2009-03-05 13:29:53
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제목 공유자 우선매수청구권
공유란, 물건이 지분에 의하여 수인의 소유로 된 것을 말한다.
공유자는 자기의 지분을 자유로이 처분할 수 있고 또한 공유물 전부를 지분의 비율로 사용. 수익할 수 있으며(협의가 성립되어야 ) 공유물의 관리에 관한 사항은 공유자의 지분의 과반수이상의 동의가 있어야 가능하고 보존행위는 각자가 할 수 있다.
공유자는 공유물의 분할을 청구할 수 있으며, 분할 협의는 원칙적으로 공유자 당사자간 협의에 의하나, 분할 협의가 성립되지 아니한 때는 공유자는 법원에 그 분할을 청구할 수 있으며, 법원은 분할을 원칙적으로 하나 분할이 불합리할 경우는 부동산을 매각하여 대금으로 지분에 비례하여 지불하기도 한다.(민법 제262조 내지 제270조)

* 입찰에 있어 중요한 사항은 공유물 지분경매에 있어서 경매지분이 아닌 다른 공유자는 경매 지분에 관하여 우선매수청구권이 있다.
채무자가 아닌 다른 공유자는 입찰기일까지 최저매각가격의 10분의 1에 해당하는 현금이나 법원이 인정하는 유가증권등을 보증으로 제공하고, 최고매수신고가격과 동일한 가격으로 채무자의 지분을 우선 매수할 것을 신고할 수 있으며, 이 경우 법원은 최고가 매수신고에도 불구하고 그 공유자에게 경락을 허가하여야 한다.
공유자가 우선매수신고를 한 경우에는 최고가매수신고인을 차순위매수신고인으로 본다. (민사집행법 제140조)
또한 경매법원은 공유물의 지분을 경매함에 있어 다른 공유자에게 경매기일과 경락기일을 통지하여야 하므로 경매부동산의 다른 공유자들이 그 경매기일을 통지받지 못한 경우에는 이해관계인으로서 그 절차상의 하자를 들어 항고를 할 수 있다.(대판 1998. 3. 4, 97마962)

* 지분경매의 경우 다른 공유자의 우선매수권이 있어, 입찰하더라도 낙찰에 우선권이 없어 불안정하며, 낙찰 받아 지분을 취득한 후에도, 향후 매매에 여러가지로 제한이 있어 통상 지분입찰은 피하는 것이 좋으나, 통상적으로 보면 공유지분경매에서는 시가보다 상당히 저렴한 가격으로 낙찰되는 편이다.

* 공유물도 의외로 좋은 물건이 꽤 많으므로 가격이 저렴하다면 입찰을 고려해 볼만 하다.
공유자에게는 공유물분할청구권이 있으므로 그것을 행사하면 법원에서는 통상 매각분할(경매후 지분에 비례하여 현금으로 청산)을 하기 때문에 기존 공유자에게는 손실로 이어지므로 공유자간의 협의가 생각보다 어렵지 않을 수도 있다.또한 매각시 받게 되는 배분금은 통상 낙찰로 취득한 금액보다 높은 것이 일반적이라고...

* 공유물우선매수신청을 하려고 하는 공유자는 매각기일까지 대법원규칙이 정하는 바에 따라 집행법원이 정하는 금액과 방법에 맞는 보증을 집행관에게 제공하고,최고매수신고가격과 같은 가격으로 채무자의 지분을 우선매수하겠다는 신고를 할 수 있다.

* 공유물분할을 위한 경매에서는 공유자우선매수청구권이 인정되지 않는다.

*공유자우선매수의 신고는 집행관이 매각기일을 종결한다는 고지를 하기 전까지는 할 수 있다.(민사집행규칙 76조1항)
공유자는 집행관이 최고가매수신고인의 이름과 가격을 호창하고 매각의 종결을 고지하기 전까지 최고가매수신고가격과 동일가격으로 매수할 것을 신고하고 즉시 보증을 제공하면 적법한 우선매수권의 행사가 될 수 있으나, 매각의 종결 후에는 위 매수권을 행사할 수 없다.또한 공유자는 매각기일전에 미리 매각을 실시할 집행법원에 보증을 제공하고 우선매수권을 행사하겠다는 신고를 함으로써 우선매수권을 행사 할 수도 있다.그러나 미리 우선매수권을 행사하였다고 해도 매각기일 종결의 고지 전까지 보증을 제공하지 않으면 우선매수권행사의 효력이 발생하지 않는다.
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