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글쓴이 관리자 조회수 4336
이메일 작성일 2008-05-12 16:13:32
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제목 강제경매와 임의경매의 차이점
1.개념차이


[1]강제 경매

강제 경매란 채무명의를 근거로 법원이 경매를 진행하는 것을 의미하며 
채무명의에는 확정된 종국 판결, 확정된 지급명령, 화해조서, 인락조서, 조정조서, 유죄선고와 동시에 선고하는 배상명령, 벌금부과에 대한 검사의 명령, 공정문서가 있습니다.
  
위에 열거된 채무명의중에서 공증문서외에는 재판과 관련된 것이며 공정문서가 채무명의로서 효력이 있으려면 "불이행시에는 즉시 강제집행을 해도 이의가 없다"는 문구가 있어야 합니다.


그래서 타인에게 돈을 빌려주면  담보권을 설정하는 것이 안전하지만 여러 가지 이유로 담보권을 설정할 수 없다면 공정문서를 작성해야 하며 "불이행시에는 즉시 강제집행을 해도 이의가 없다"는 문구를 넣어야 합니다.


그래야 돈을 제 때에 갚지 않을 경우 그 공정문서로 경매신청을 할 수 있지만 만약 그런 문구가 없다면 정식 재판을 제기해서 확정판결을 받은 후 경매신청을 해야 합니다.


[2]임의 경매

임의 경매란 담보권 실행을 위해 법원에 경매를 신청하고 진행하는 것을 의미하며 담보권 실행은 저당권, 가등기담보, 전세권의 우선변제권을 행사하기 위한 것입니다. 그래서 저당권자는 재판없이 등기부등본에 표시된 저당권을 근거로 경매신청을 할 수 있습니다.


그런데 임의경매를 신청해서 경매개시결정이 나면 통상적으로 등기부등본의 갑구(소유권에 대한 권리)에 임의경매개시결정에 대한 등기가 되는데 간혹 을구(소유권 이외의 권리관계)에 임의경매개시결정에 대한 등기가 되는 경우가 있습니다.


그 이유는 저당권의 목적물이 지상권이나 전세권이 될 수 있기 때문입니다. 쉽게 말하면 세입자가 전세권을 설정한 후 자신의 전세권을 근거로 전세권에 저당권을 설정하고 대출을 반는 경우입니다. 이런 경우 경매에 참가해서 낙찰을 받더라도 소유권을 확보하는 것은 아닙니다.


2. 공신력의 차이

[1] 개요

강제경매와 임의경매의 차이점은 여러 가지가 있지만 경매참가자에게 가장 중요한 것은 공신력의 차이입니다. 다시말해서 낙찰자가 대금을 완납하더라도 소유권을 확보할 수 없는 경우가 발생할 수 있다는 말입니다. 

물론 경매진행절차에 하자가 있다면 강제경매든 임의 경매든 결정이 번복될 수 있는 것은  소송절차상 당연한 논리이지만 절차상의 하자가 아닌 이유로 낙찰자가 대금을 완납하더라도 소유권을 취득하지 못하는 경우가 임의경매에서는 종종 발생할 수 있습니다.


[2]강제경매의 공신력

강제경매는 경매절차가 정상적으로 진행되어서 낙찰자가 대금을 완납하면 소유권을 취득하며 이에 대한 불복은 경매절차 이외의 방법으로 해결해야 합니다.

그래서 경매목적물의 소유주가 공정문서가 무효라고 주장하더라도 경매절차가 진행되어 낙찰자가 대금을 완납하면 낙찰자에게 소유권이 넘어가고 원래 주인은 다른 방법으로 권리를 구제받아야 합니다.

물론 경매진행절차에 하자가 있다면 당연히 이의신청 또는 매각결정에 대한 즉시항고등의 방법을 사용할 수 있습니다.


[3] 임의경매의 공신력

경매절차가 정상적으로 진행되어 낙찰자가 대금을 완납하더라도 경매개시결정전부터 담보권의 부존재 또는 무효였다면 낙찰자가 대금을 완납하더라도 소유권을 취득할 수 없는 경우가 있습니다.


그런데 담보권의 부존재나 무효사유가 경매개시결정 이후에 발생하면 경매목적물의 소유주는 낙찰자가 대금을 완납하기 전에 이의신청 또는 즉시항고를 하여야만 합니다.


 경매 참여자는 경매개시결정 전부터 담보권의 부존재 또는 무효인 경우에는 주의하여야 합니다.



[요약]

1. 공통점

 ① 법원이 환가주체가 되어 금전채권을 만족시킨다 .

 ② 경매절차 동일.(압류 --> 환가 --> 배당)

 ③ 잔금납부와 동시에 소유권 취득이 된다.(등기를 필요로 하지 않는다)

 ④ 채권자의 신청에 의해 이루어지며 채무자의 의사는 반영되지 않는다.

 

 

2. 차이점

 강제경매

 임의경매 

 경매 신청시 - 집행권원 필요함(판결문)

 경매신청시 - 집행권원이 필요 없음.

                   (담보권을 증명하는 서류만 필요)

 집행채권의 하자 - 소유권 취득 해야함

 집행채권의 하자 - 소유권 취득 하지 않아도 됨

 배당 - 채권자 공평 주의에 의한 채권액에 따른 안분배당

 배당 - 담보권이 설정된 순서에 따라 배당함.


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