8.31 부동산 대책 발표 이후 부동산 경매시장에서도 상품에 따른 이원화 움직임이 심화되고 있다. 특히 서울 강남권을 중심으로 고가 낙찰이 잇따르는 반면, 한동안 강세를 보였던 토지 및 상가에 대한 투자 심리는 한풀 꺾이면서 경매시장에서 외면받고 있다.
이는 최근 일반 거래시장에서 집값 상승에 따른 영향으로 비교적 경매투자가 쉬우며, 환금성이 뛰어난 아파트로 투자자들의 관심 이동이 주 원인으로 판단된다.
특히 수도권 및 신도시 역세권의 대형 아파트 및 유명브랜드 아파트처럼 입지 및 환경 조건이 좋은 아파트의 경우 최근 낙찰가가 감정가의 90% 안팎에서 결정되는 만큼 분위기에 휩쓸려 고가의 낙찰은 자제해야 한다.
현장답사는 기본
경매에 있어서 현장 답사는 매우 중요한 일이다. 때문에 반드시 입찰희망 물건에 대한 현장 조사가 필요하며, 세입자가 존재한다면, 직접 만나 전세금을 확인하거나, 동사무소에서 세대열람을 통한 점유자 파악은 매우 중요하다.
등기부등본 분석은 필수
경매 입찰 전 등기부등본상의 권리분석은 필수이다.
비교적 일반 거래시장에서의 매매보다는 저렴한 가격에 낙찰을 받는 것이 경매의 목적이기에 낙찰로 인한 인수되는 권리의 존재 여부를 파악하는 것이 중요하다.
특히 말소기준 권리보다 먼저 등기되어 있는 가등기, 가처분, 지상권 등은 낙찰 후에도 말소되지 않고 경매물건 낙찰자가 인수해야 한다는 것을 잊지 말아야 한다.
대항력 있는 임차인 주의
말소기준 권리보다 먼저 전입 신고한 임차인을 일반적으로 대항력을 갖춘 임차인이라고 한다. 이때 대항력을 갖춘 임차인이 확정일자를 말소기준 권리보다 먼저 받아두고, 배당신청까지 했다면, 별 문제는 없지만 확정일자가 없다거나 확정일자를 늦게 받았을 경우 낙찰로 인한 임차인의 보증금을 인수해야 하는 경우가 발생할 수 있다는 것을 명심해야 한다.
감정가 맹신은 금물
통상적으로 경매는 감정평가 시점에서 몇 개월 이후에 매각기일이 정해진다.
때문에 현재 진행되는 경매물건의 감정가는 최소 몇 개월 이전의 시세라고 판단해야 한다.
이에 감정가는 현재의 시세를 정확히 반영하기 어렵다는 전제하에서 입찰 예정 시 감정가를 토대로 유사매물의 가격형성 여부, 매매사례, 급매물의 유무 확인은 상당히 중요하다.
관리비체납여부 확인
일반적으로 관리비 체납액에 대해서 가볍게 여기는 경우도 있지만, 심심찮게 기백만원 이상의 관리비 체납금이 있는 경우도 있으므로, 경매 입찰 전 반드시 관리비 체납액을 확인해야 한다. 대법원 판례상 법원경매를 통해 소유권을 취득했을 경우 전 소유자의 관리비는 승계하지 않는다고 나와있으나, 관례적으로 관리비 체납액 전부를 낙찰자가 부담하는 경우가 다반사여서 반드시 사전에 확인해야 한다.
자금계획은 철저
경매입찰 전 자금계획을 철저히 하여야 한다. 입찰일 낙찰자로 선정되면 최저가에 10%에 해당하는 자금을 입찰보증금으로 법원에 예치하고, 약 한달 정도 기간내에 나머지 잔금을 납부해야 하므로, 철저한 자금계획이 필요하다. 특히 잔금 기간내에 잔금을 내지 못할 경우, 입찰보증금을 몰수당할 수도 있다는 것을 명심해야 한다.
또 잔금납부 및 소유권 이전 후 명도 등으로 인하여 낙찰부동산을 이용할 수 있을 때까지 예상하지 못한 기간이 소요될 수도 있다는 것도 잊지 말아야 한다.
글 : 하우스인포 이영주팀장
|
| IP Address :
218.236.***.***
|
|
