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경매낙찰자는 낙찰 후 추가적으로 발생할 수 있는 비용까지 산정해서 경매에 임하는 것이 바람직하다. 일반적으로 낙찰대금+소유권이전비용+명도비용+입주지연손해 등 추가적으로 발생하는 비용까지 준비해두는 지혜가 필요하다고 할 수 있다.
경매의 경우 추가 부담가능성이 있는 비용과 위험성 등을 고려한다면 최소 10%이상 싸게 응찰해야 한다는 것이 전문가들의 일반적인 견해이다. 통상 낙찰가에 취득+등록세5%, 명도비용1.5%~2%, 입주지연에 따른 손해3%~5% 등 추가비용이 든다
취득ㆍ등록세의 경우 일반매매에서는 거래가를 낮춰 신고할 수 있는데 비해 경매로 사면 낙찰가격이 거래가로 인정돼 세금면에서 다소 손해를 볼 수 있다.
또 이미 살고 있는 세입자를 내보내려면 합의금이나 이사비로 임차인의 피해 상황에 따라서 낙찰가의2%정도를 줘야 한다. 그러나 임차인이 배당금내지는 손해 보는 비용이 없다면 명도 확인서를 가지고 명도를 할 수 있으므로 추가비용이 덜 들어간다.
따라서 임차인이 손해여부는 추가비용산정에 중요한 변수로 작용한다.
낙찰대금 납부과정
입찰결과 최고가 매수자가 결정되면 법원은 일주일 후에 낙찰허가결정을 내리게된다. 낙찰허가결정이 있은 후 7일내에 항고가 없으면 낙찰허가결정이 확정되고, 만일 항고가 있으면 항고사건기록이 경매법원에 송부된 날 자동적으로 낙찰허가결정이 확정된다.
낙찰허가 결정이 확정되면 법원은 약 1개월내 대금납부 기일을 정하여 낙찰자에게 대금지급기입 소환장을 보낸다. 소환장을 받은 낙찰자는 정해진 기간내에 소환장과 도장, 대금을 지참하여 다음 순서에 따라 대금을 납부하면 된다.
대금납부 절차와 소유권이전등기절차
1. 대금납부
2. 납찰대금완납증명서 발부
3. 세금납부(취득세·등록세)
4. 채권구입(세금납부영수증 + 채권매입필증 등 필요서류를 첨부하면 법원에 소유권이전 등기 촉탁신청 가능)
5. 등기가 완료되면 해당법원에서 등기권리증 수령
6. 법적, 공시적으로 소유권을 취득(등기부등본 확인)