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경매강의

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탐색
경매입찰은 탐색에서부터 이루어진다고 해도 과언이 아니다.
먼저 법원 입찰매각공고 및 경매사이트, 경매신문 등을 이용해 대상물건을 탐색하는 것이 중요하다. 또 관할법원이나 여러 채널을 통해 미리 물건의 진행사항(낙찰, 변경, 취하, 대납)등에 대해서 체크를 해볼 필요가 있다.
특히 토지 중 농지의 경우 입찰매각조건에 농지취득자격증명을 요하는 경우가 있다.
해당 법원에 따라서 농지취득자격증명을 낙찰 허가일전에 해당 경매계에 제출치 못하면 보증금을 반환하지 않는 법원도 있기 때문에 입찰 예정자는 농지취득자격증명을 받을 수 있는지를 사전에 알아 본 다음에 입찰에 응하는 것이 좋다.
그 밖의 특별매각조건 및 일괄매각(일괄경매)/분할매각(분할경매) 등 입찰의 방식을 충분히 숙지하는 것 역시 탐색과정에서 중요한 부분이다.
권리분석 및 물건분석
탐색을 통해 입찰예정 물건을 선정했다면 이제 선정물건에 대한 권리분석 및 물건분석이 필요하다.
이 단계에서 정확한 분석을 통해 물건의 하자 유무, 권리인수여부 및 수익률에 대한 정확한 분석을 통해 향후 발생할 리스크에 대한 분석이 필요하다.
또한
입찰 7일전에 법원에서 물건목록(감정평가서, 매각물건명세서, 임대차관계조사서, 점유관계조사서 등)을 열람할 수 있으므로 상세정보를 체크해 보는 것도 좋다.
현장답사
경매입찰 준비 중 앞서 행했던 탐색, 권리분석 및 물건분석은 서류상 분석이라면 이제 현장방문을 통한 실사조사가 필요하다. 이때 앞서 서류상 분석했던 내용과 실사조사를 통해 확인한 내용이 일치하는지를 먼저 체크해보는 것이 중요하다.
예를들어 아파트의 경우라면 관리비미납금액이 얼마인지, 현 거주자와 서류상 거주자가 동일 한지를 파악해야 하며, 토지의 경우라면 용도, 경계, 토지의 형태, 위치 등을 정확히 파악해야 하며, 주택 또는 상가의 경우라면 건령, 건물의 보존상태, 진입로 등을 살펴보아야 한다.
특히 유찰회수가 많아 최저가격이 낮다고해서 많은 차익성을 확보하는 것은 아니다.
예컨데 토지의 경우 맹지이며 향후 발전가능성이 없다면 대상물건에 대한 매매가 어려울 수도 있어 차익성은 물론, 자금의 환금성마저 떨어지는 경우가 발생하기도 한다. 때문에 현장답사를 통해 정확한 분석이 필요한 이유이기도 하다.
  - 법원 : 감정평가서, 임대차현황조사서, 경매물건의 전반적인 사항
  - 시, 군, 구청 : 토지, 건축물대장, 토지이용계획확인원, 지적도, 임야도
  - 등기소 : 토지, 건물 부동산등기부등본
  - 동사무소 : 세입자 전입일자 및 전입여부 확인
  - 현장답사 : 물건의 하자 여부 및 위치등 물건의 가치를 평가
  - 부동산중개업소 : 현시세 및 거래동향 파악
입찰 전 입찰기록 열람
탐색, 권리분석 및 물건분석, 현장답사를 통해 모든 분석이 끝났다면, 입찰당일 법원에서 입찰 1시간 전 비치해두는 물건명세서를 확인하도록 해야 한다.
특히 입찰당일 법원에서 비치하는 물건명세서에는 사건 진행에 대한 모든 내용이 상세히 기록되어 있어, 본인이 조사한 내용과 비교해서 권리관계를 꼼꼼히 따져보아야 한다.
* 참고 : 경매(입찰)에 참가할 수 없는 사람
  - 채무자, 소유자, 무능력자(미성년자), 채무자겸 소유자
  - 재경매의 경우 종전경락자
  - 이해관계 집달관 및 그 친족(집달관법 제11조)
  - 경매부동산의 감정인 및 그의 친족
  - 이해관계 집행법원의 법관, 담당법원 직원(주사)
  - 외국인(단, 외국인토지법시행령 제 5조에 의해 내부장관의 허가가 있을 때는 가능함)
      : 강제집행면탈죄(형법 제327조)
  - 부당하게 타인과 담합하거나 경매를 방해한자 및 교사자
  - 공무상 비밀표시무효죄(형법 제140조)
  - 공무집행방해죄(형법 제136조)
  - 위계에 의한 공무집행방해죄(형법 제137조)
  - 공무상보관물의 무효죄(형법 제142조)
  - 경매·입찰의 방해죄(형법 제315조), 권리행사방해죄(형법 제323조)
      : 타인의 경매행위(매수신청)을 방해한 자 및 교사자
  - 위와 같이 법률에 규정된 유죄판결을 받고 그 판결 확정일로부터 2년을 경과하지 아니한 자들은 부동산
    경매절차의 경매행위(입찰행위)에 참가할 수 없으며 만약 참가하였다 하더라도 무효처리 된다.
  - 또한 위에서 나열한 항목에 해당되는 자는 민소(民訴) 제 539조의 2에 의해 경매법정에 입장을 금(禁)하
    거나, 퇴장, 매수신청을 금할 수 있다라고 완곡하게 명시되어 있으나 실질적으로 이들의 경매매수신청은
    금지되고 있다. 그러므로 이러한 사람을 대리인으로 하여 경매를 대행하게 하였더라도 입찰자체가 무효
    처리 되든지 또는 경락일에 가서 법원에 의하여 경락허가를 받을 수 없으므로 주의해야 한다.