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경매강의

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낙찰
1993년 부동산에 대한 법원 경매가 호가제에서 서면입찰제로 바뀌면서 구법에서 사용하던 경락이라는 용어 대신 낙찰이라는 용어로 바뀌었으나 현재는 매각으로 바뀌어 사용되고 있다.
취소
취소란 경매에 있어 법원의 직권으로 경매를 취소하게 되는 것을 말하는데, 이는 채권자가 채권을 전혀 회수할 수 없는 경우 (민사집행법 제 102조)와 부동산의 멸실 등의 경우(민사집행법 제 96조)에 의해 법원이 경매절차를 취소하는 것을 말한다.
취하
경매 신청 후 채무자가 채무를 변제하였거나 경매 신청 채권자가 경매 신청을 철회하는 경우에 경매가 취하되는 것을 말한다. 단 입찰이 진행되어 최고가 매수신고인이 결정된 후 취하 때에는 (민사집행법 제 93조) 최고가 매수신고인의 동의가 필요하며 만일 차순위 매수신고인도 있다면 그의 동의도 필요하다.
변경
적법한 절차에 의해 경매절차가 진행되었으나, 경매 진행 도중 새로운 사항의 추가 또는 매각조건의 변경 등으로 인하여 권리관계가 변경되어 법원이 지정한 입찰기일에 경매를 진행시킬 수 없을 경우에 집행법원이 직권으로 입찰기일을 변경하는 것이다.
연기
채무자·소유자 또는 이해관계인의 신청이나 신청채권자의 연기 신청으로 매각기일을 다음으로 미루는 것을 말하며, 통상적으로 2회에 한해 연기되는 것을 원칙으로 하나, 그 이상도 가능하다. 통상적으로 실무에서는 변경과 연기를 합쳐 ‘변연’이라고도 한다.
정지
채권자 또는 이해관계인이 법원에 대하여 경매 진행절차를 정지 시키는 것을 말한다.
유찰
입찰기일에 최저경매가 이상의 매수신고가 없는 경우를 유찰이라고 한다.
이때 통상적으로 법원은 3주~5주 후의 날을 다음 입찰기일로 지정하고 법원에 따라 최저가의 유찰 저감(20%~30%)을 실시하게 된다.
각하
국가기관에 대한 행정상 또는 사법상의 신청 시 절차나 형식이 부적절한 경우, 법원이 이를 처리하지 않는 것을 말한다.
기각
민사소송법상 신청의 내용이 이유 없다고 인정될 때 법원이 신청 자체를 받아들이지 않는 것을 말한다.
최고가 매수신고인(최고가 입찰자)
매각(입찰)기일에 입찰한 매수신고인 중 최고가로 입찰하여 집행관으로부터 최고가 매수신고인으로 매수허가를 받은 자를 말한다.
차순위 매수신고인(차순위 입찰자)
차순위 매수신고란 최고가 매수신고인이 낙찰대금을 법원에 납부하지 않을 경우 차순위 매수신고인에게 최고가 매수신고인의 권리를 인수 받을 수 있도록 하는 제도를 말한다. 이때 차순위 매수신고인의 자격은 최고가 매수신고인의 입찰금액에서 보증금 10%를 제한 금액 이상으로 매수신고한 자에 한해 차순위 매수신고를 받는데 이때 차순위 매수신고인으로 매수신고를 한자를 차순위 매수신고인이라고 한다.
매각(입찰)기일
경매 법원이 경매 목적 부동산 입찰을 실시하는 기일을 말한다.
매각결정(낙찰)기일
매각(입찰)기일로부터 7일 이내에 기간을 정하여 법원은 매각기일에 최고가매수신고인에 대하여 매각결정허가 또는 불허가를 결정하여 선고하는 기일을 말한다.
매각물건명세서
매각물건명세서는 부동산의 표시, 점유자와 점유의 권원, 점유할 수 있는 기간, 차임 또는 보증금에 관한 관계인의 진술, 등기된 부동산에 관한 권리 또는 가처분으로서 매각으로 효력을 잃지 아니하는 것, 매각에 따라 설정된 것으로 보게 되는 지상권의 개요 등을 기재한 매각물건명세서를 작성하여 놓은 공문서 말한다. 매각물건명세서는 매각기일의 1주일전까지 법원에 비치하여 누구든지 열람할 수 있도록 하고 있다.
현황조사보고서
현황조사보고서는 경매목적물에 대하여 현장에 직접 방문하여, 각종 부동산 점유자의 점유권원, 임대차관계 등을 조사하고 탐문하여 경매부동산의 권리관계를 파악할 수 있게 한 공문서를 말한다.
임대차관계조사서
임대차관계조사서는 경매목적물에 대하여 임차인의 인적사항과 계약일자, 계약기간, 점유개시일, 보증금액, 전입일자, 확정일자, 점유의 권원 등을 보다 상세히 현장확인 및 색인부열람을 통하여 작성한 문서로 공문서를 말한다.
개별경매
여러 개의 부동산을 경매하는 경우에 경매를 개개의 부동산별로 따로 실시하는 것을 말한다. 이때 각각의 물건마다 사건번호 외에 물건번호를 부여하여 개별적으로 입찰에 붙여지는데 이것을 개별경매라고 한다.
일괄경매
개별경매과 반대되는 개념으로 여러 개의 부동산을 경매하는 경우에 각각의 부동산이 상호간의 위치, 형태, 이용관계 등 일체성이 인정되는 경우 한 사건으로 일괄하여 입찰에 붙여지는데 이것을 일괄경매라고 한다.
지분경매
채무자의 소유권이 공유지분으로 되어있는 경우에 공유지분소유자의 채권자가 그 지분에 대하여 경매를 신청하여 진행되는 경매를 말한다. 이때 낙찰자는 낙찰로 인해 낙찰부동산의 소유권 중 그 지분에 대하여만 소유권을 얻게된다.
중복경매(병합경매)
제1채권자의 경매신청으로 인해 목적부동산이 사건번호를 부여 받아 경매가 진행되는 상태에서 또 다른 채권자의 경매신청이 있어 다른 하나의 사건번호가 부여되어 진행되는 경매를 말한다. 이때는 먼저 부여 받은 사건번호에 의해 경매절차는 진행되고 선행된 사건번호에 의한 경매의 취하, 취소, 정지되면 다른 채권자의 경매신청으로 부여받은 사건번호에 의해 경매가 계속 진행된다.
즉 경매목적 부동산에 대하여 둘 이상의 사건번호가 부여된 상태에서 진행되는 경매를 중복경매라한다.